Licencia de obra y primera ocupación: qué pedir y cuándo
Las obras y la ocupación de una vivienda se autorizan en el ayuntamiento, con normas de cada comunidad autónoma. Esta guía usa Andalucía (Ley 7/2021, LISTA) como ejemplo; en otras comunidades los nombres y plazos cambian.
- Obras mayores (nueva planta, ampliaciones, estructura) suelen requerir licencia; muchas obras menores, declaración responsable. La ordenanza municipal concreta cada caso.
- En Andalucía, una vivienda nueva terminada conforme a su licencia se ocupa con declaración responsable de ocupación (art. 138.1 LISTA) y el certificado final de obra.
- En suelo rústico, las construcciones antiguas sin licencia pueden necesitar la declaración de asimilado a fuera de ordenación (AFO) para registrarse y contratar suministros.
- En la costa, la servidumbre de protección es de 100 m (20 m en suelo urbano antiguo) desde la ribera del mar (Ley de Costas).
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Pasos
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Define la obra
AhoraNueva planta, ampliación, reforma interior o fachada. Pide al técnico que clasifique la obra según la ordenanza.
Consulta el planeamiento
DespuésClase de suelo (urbano o rústico), usos permitidos, alturas y retranqueos. En la costa, comprueba la servidumbre.
Prepara el proyecto o memoria
DespuésPara obra mayor, proyecto de técnico competente; para obra menor, memoria y presupuesto.
Presenta licencia o declaración responsable
DespuésEn la sede del ayuntamiento, con el pago de tasas e impuesto de construcciones (ICIO) según ordenanza.
Ejecuta y obtén el certificado final
DespuésEl director de obra firma el certificado final cuando termina.
Ocupación
DespuésEn Andalucía, declaración responsable de ocupación con la documentación exigida; en otras comunidades, licencia de primera ocupación o equivalente.
Qué documentos necesitas
Lista orientativa. La lista exacta la fija el organismo o la entidad.
- Proyecto o memoria técnicaObligatorio
- Referencia catastralObligatorio
- Justificante de tasas e ICIOObligatorio
- Certificado final de obra (para la ocupación)Obligatorio
Plazos
Declaración responsable
art. 138 LISTA
Licencia
ordenanza municipal
Costes
Si el importe depende de la comunidad, el ayuntamiento o un profesional, lo decimos en lugar de inventar una cifra.
- Tasa urbanística e ICIOTRLRHLsegún ordenanza fiscal (ICIO máximo 4 % del coste de la obra, art. 102 TRLRHL)
- Técnico—precio libre
Errores frecuentes
Comprar una casa rústica sin papeles
Sin licencia ni AFO puede ser imposible registrar la obra o contratar suministros.
Obras sin título
El ayuntamiento puede ordenar la paralización y la restitución.
Preguntas y respuestas
¿Qué es la primera ocupación?
¿Puedo construir cerca del mar?
Calculadoras y otras guías
Fuentes oficiales
Los textos oficiales prevalecen sobre esta guía. Verificado el 10-11-2026.
- Ley 7/2021 LISTA de Andalucía (BOE)https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2021-20916
- Ley 22/1988 de Costas (BOE)https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1988-18762
- TRLRHL, art. 102 ICIO (BOE)https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
Importante. Información, no asesoramiento jurídico. Las guías resumen normas y webs oficiales en la fecha de verificación y describen casos típicos; las comunidades autónomas y los ayuntamientos aplican normas propias. Antes de firmar o presentar documentos, comprueba los requisitos con el organismo competente o consulta a un abogado o asesor fiscal.