Contrato de arras: la señal antes de la escritura
El contrato de arras es el acuerdo privado que comprador y vendedor firman antes de la escritura: el comprador entrega una cantidad (la señal) y ambos fijan precio y plazo. Lo que pasa si alguien no cumple depende del tipo de arras que se escriba.
- Penitenciales (art. 1454 del Código Civil): el comprador puede desistir perdiendo la señal; el vendedor, devolviéndola duplicada.
- Confirmatorias: la señal es un pago a cuenta del precio. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización (art. 1124 CC). Que sean las que se presumen cuando no se dice nada es criterio de la jurisprudencia, no de la ley.
- Penales: la señal funciona como cláusula penal (art. 1152 CC) y sustituye a la indemnización salvo pacto distinto.
- La ley no fija el importe de la señal ni exige notario para las arras: se pacta entre las partes.
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Pasos
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Comprueba la vivienda antes de pagar
AhoraNota simple reciente (titular y cargas), Catastro y deudas con la comunidad y el IBI.
Elige el tipo de arras y escríbelo
DespuésPon expresamente «arras penitenciales del art. 1454 del Código Civil» si quieres poder desistir; si no, indica el tipo que pactáis.
Fija precio, señal y plazo de escritura
DespuésPrecio total, importe entregado, fecha límite para firmar ante notario y quién elige la notaría.
Prevé las condiciones
DespuésQué ocurre si aparecen cargas, si la hipoteca no se concede o si falta algún documento (certificado energético, cédula o licencia de ocupación).
Paga por un medio trazable
DespuésTransferencia a la cuenta del titular registral; guarda el justificante para la escritura.
Firma la escritura en plazo
DespuésLa señal se descuenta del precio en la escritura.
Qué documentos necesitas
Lista orientativa. La lista exacta la fija el organismo o la entidad.
- NIE (o al menos el pasaporte, si aún lo estás tramitando)Según el caso
- Nota simple recienteObligatorio
- Referencia catastralObligatorio
- Datos bancarios del vendedor titularObligatorio
- Borrador del contrato con el tipo de arrasObligatorio
Plazos
Firma de arras
contrato privado
Escritura
notaría
Si alguien desiste (penitenciales)
art. 1454 CC
Costes
Si el importe depende de la comunidad, el ayuntamiento o un profesional, lo decimos en lugar de inventar una cifra.
- Señalcontratola que pactéis (la ley no fija importe)
- Desistimiento del compradorart. 1454 CCpierde la señal
- Desistimiento del vendedorart. 1454 CCdevuelve el doble de la señal
Errores frecuentes
No indicar el tipo
Si no se dice «penitenciales», se discute si cabe desistir: la jurisprudencia suele tratarlas como confirmatorias.
Pagar sin nota simple
Embargos o un vendedor que no es titular pueden hacerte perder la señal.
Plazo sin condición de hipoteca
Si dependes del banco y no lo prevés, el retraso puede contar como incumplimiento.
Preguntas y respuestas
¿Hay que firmar las arras ante notario?
¿Puedo recuperar la señal si no me dan la hipoteca?
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Abrir guíaFuentes oficiales
Los textos oficiales prevalecen sobre esta guía. Verificado el 10-11-2026.
- Código Civil, arts. 1124, 1152 y 1454 (BOE)https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
Importante. Información, no asesoramiento jurídico. Las guías resumen normas y webs oficiales en la fecha de verificación y describen casos típicos; las comunidades autónomas y los ayuntamientos aplican normas propias. Antes de firmar o presentar documentos, comprueba los requisitos con el organismo competente o consulta a un abogado o asesor fiscal.