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Comprar ante notario: de las arras al Registro

En España la compraventa se formaliza en escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Antes, comprador y vendedor suelen firmar un contrato de arras. Esta guía resume el orden habitual de los pasos.

Tu progresoPaso 1 de 7
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Resumen
  • Antes de pagar nada: NIE, nota simple reciente y consulta del Catastro.
  • Las arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil): si el comprador desiste, pierde lo entregado; si desiste el vendedor, lo devuelve duplicado.
  • El notario lee la escritura, comprueba identidades, cargas y medios de pago. Tras la firma, pagas el ITP (usada) o IVA + AJD (nueva) y se inscribe en el Registro.
  • Si el vendedor no es residente, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda con el modelo 211 (art. 25.2 TRLIRNR).
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Paso a paso

Pasos

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1

Comprueba la vivienda

Ahora

Pide la nota simple (titular y cargas), consulta el Catastro y pide al vendedor el último recibo del IBI, el certificado de la comunidad de estar al corriente y el certificado energético.

2

Consigue el NIE y una cuenta bancaria

Después

Los necesitarás para firmar, pagar los impuestos y, si la hay, la hipoteca.

3

Firma el contrato de arras

Después

Fija precio, plazo para la escritura, qué pasa si hay cargas y el tipo de arras. Si no se dice nada, la jurisprudencia suele presumir que son confirmatorias: pide que se indique expresamente.

4

Elige notaría y envía la documentación

Después

La notaría prepara el borrador de escritura con la nota registral actualizada. Revísalo con calma antes del día de la firma.

5

Firma la escritura

Después

Se pagan el precio y la cancelación de cargas. Si el vendedor no es residente, retén el 3 % para el modelo 211.

6

Paga los impuestos de compra

Después

ITP en segunda mano (modelo 600 de tu comunidad, en su plazo) o IVA (lo cobra el promotor) + AJD en obra nueva.

7

Inscribe en el Registro y cambia titularidades

Después

La notaría o la gestoría presentan la escritura. Después, cambia el titular del IBI y de los suministros.

Documentos

Qué documentos necesitas

Lista orientativa. La lista exacta la fija el organismo o la entidad.

  • NIE y pasaporte
    Obligatorio
  • Nota simple reciente
    Obligatorio
  • Referencia catastral y último recibo del IBI
    Obligatorio
  • Certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente
    Obligatorio
  • Certificado de eficiencia energética
    Obligatorio
  • Medios de pago (transferencia o cheque bancario) que la notaría pueda verificar
    Obligatorio
Plazos

Plazos

1
el plazo que pactéis en las arras

Arras → escritura

contrato de arras

2
en el plazo que fije tu comunidad autónoma

ITP / AJD

hacienda autonómica

3
en el plazo indicado por la AEAT

Modelo 211 (vendedor no residente)

art. 25.2 TRLIRNR

Dinero

Costes

Si el importe depende de la comunidad, el ayuntamiento o un profesional, lo decimos en lugar de inventar una cifra.

  • ITP o IVA + AJDver calculadora
    según comunidad y tipo de vivienda
  • Notaría y Registrover calculadora de gastos
    arancel oficial (RD 1426 y 1427/1989)
  • Gestoría—
    precio libre, opcional
Atención

Errores frecuentes

Pagar sin nota simple

Si hay embargos o la persona no es la titular, puedes perder el dinero de las arras.

Arras sin tipo

Sin indicar «penitenciales», puede discutirse si cabe desistir. Exprésalo en el contrato.

Olvidar el 3 %

Si el vendedor no es residente y no retienes, la AEAT puede reclamarlo al comprador.

Preguntas

Preguntas y respuestas

¿Quién elige notario?

Lo habitual es pactarlo en las arras. Si compras con hipoteca, la notaría suele coordinarse con el banco.

¿Cuánto cuesta el notario?

Sigue un arancel oficial según el precio; para 200.000 € la escala da unos 340 € antes de folios, copias e IVA.
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Fuentes

Fuentes oficiales

Los textos oficiales prevalecen sobre esta guía. Verificado el 10-11-2026.

Importante. Información, no asesoramiento jurídico. Las guías resumen normas y webs oficiales en la fecha de verificación y describen casos típicos; las comunidades autónomas y los ayuntamientos aplican normas propias. Antes de firmar o presentar documentos, comprueba los requisitos con el organismo competente o consulta a un abogado o asesor fiscal.